에포크타임스

부동산 침체 장기화로 상환 불능 확산…당국, 보고서에서 ‘민감 수치’ 삭제
평균 연체율 3.7%, 3년 만에 두 배…3·4선 도시선 5% 넘어

중국의 주택담보대출 상환 중단 현상이 심각한 수준으로 번지고 있다.

중국은행 산하 연구기관의 최신 보고서에 따르면, 전국 평균 주택담보대출 채무불이행자 비율이 3년 전의 두 배로 뛰었다.

이 데이터를 바탕으로 한 민간 기관의 계산에 따르면, 약 600만 가구가 주택 압류(법원 경매) 위험에 처한 것으로 추정된다.

중국 유력 경제매체 거룽후이(格隆匯)는 4일 중국은행연구원이 발표한 ‘2025년 4분기 경제·금융전망 보고서’를 인용해 “현재 전국 평균 주택담보대출 채무불이행자 비율이 3.7%로, 2022년(1.6%)보다 두 배 이상 상승했다”고 전했다. 지방 중소도시에서는 5%를 넘어선 지역도 있다는 분석이다.

이 보고서는 지난 9월 25일 공개됐지만 발표 당시에는 별다른 주목을 받지 못했다. 그러나 거룽후이 기사를 통해 데이터를 접한 사람들의 반응이 이어지면서 뒤늦게 온라인 여론이 급격히 확산됐다. 스마트폰 앱으로 기사를 읽은 경우가 대부분으로 보인다.

중국은행연구원은 중국은행 직속의 종합 금융 연구기관으로, 정책 연구와 시장 분석 보고서를 정기적으로 발간한다.

이 보고서에 언급된 수치가 공개된 직후, 중국 금융 분야의 유력 소셜미디어 계정들은 “일반적으로 주택담보대출은 은행의 최우량 자산이므로 채무불이행자 비율이 높다는 건 다른 대출의 부실률이 더 클 수도 있다는 신호”라고 지적했다.

경제 인플루언서 차오둬위(曹多魚)는 “900가구가 대출로 아파트를 구입한 단지라면 그중 약 45가구가 상환을 중단한 셈”이라며 구체적인 숫자로 상황의 심각성을 설명했다.

주택담보대출 상환이 중단되면 아파트는 법원 경매 절차로 넘어간다. 중국은 1차 경매를 감정가의 70% 이상으로 시작하며, 2차 경매에서는 최대 20% 추가 인하가 가능하다. 이론상 최저 경매가는 감정가의 56%다. 실제 거래는 시세의 70~50% 수준에서 이뤄지는 경우가 많다.

“주택담보대출은 은행의 최우량 자산”…실제 부실은 더 심각

은행의 손실도 막대하다. 압류 절차에는 평균 1년 반에서 2년이 소요되며, 이 기간 감정과 경매 절차 등으로 주택 가격의 5~8%에 해당하는 비용이 든다. 여기에 시세 하락분까지 더해지면 은행이 회수하는 금액은 대출 원금의 절반에도 못 미치는 경우가 많다.

이 때문에 은행들은 경매 절차를 최대한 늦추거나 채무자와 협상해 소유권을 유지하게 하는 경우도 적지 않다. 전문가들은 공식적인 채무불이행자 비율이 3.7%라면 실제 부실 규모는 더 클 것으로 예측했다.

중국 당국은 ‘연체 90일 이상’을 부실채권(채무불이행) 기준으로 정하고 있다. 캐나다에 거주하며 소후닷컴에서 활동하는 경제 칼럼니스트 웨이후숴팡(微湖說房·필명)은 국가금융감독총국과 인민은행이 공개한 데이터를 분석해 채무불이행자를 약 197만 가구로 추산했다. 이는 지난해보다 35.6% 증가한 수치다.

그는 여기에 은행과 상환 유예 협상을 진행 중인 200만 가구, 이미 법원 경매 절차에 들어간 200만 채의 주택을 합산해 총 600만 가구가 압류 위험에 노출돼 있다고 주장했다.

이어 “경매 물량이 급증하면서 일부 지역에서는 시세의 70% 수준에 매물이 쏟아지고 있다”며 “이는 단순한 공급 문제를 넘어 신뢰 붕괴로 이어질 수 있다. 압류 위험에 처한 주택이 시장에 쏟아지면 집값 하락을 가속화할 수 있다”고 경고했다.

중국 정부는 주요 경제 지표를 불규칙하게 공개하거나 아예 발표하지 않는 경우가 많다. 부동산·채무 관련 수치 역시 ‘민감 자료’로 분류돼 일반에 투명하게 공개되지 않는다.

민간 경제매체 거룽후이나 일부 금융 인플루언서들의 분석이 중국 경제 상황을 가늠하는 근거로 외신에서 인용되는 것도, 공식 자료를 감추는 중국 당국의 불투명성 때문이라는 지적이 나온다.

한편 중국은행연구원 보고서는 여론이 확산된 뒤 온라인에서 조용히 수정됐다. 당초 명시돼 있던 ‘채무불이행자 비율 3.7%’ 등의 수치가 삭제되면서, 중국 당국이 민감한 부동산 부실 지표를 의도적으로 숨겼다는 비판이 제기되고 있다.

저작권자 © 에포크타임스, 무단 전재 및 재배포 금지