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사전 허가, 자금조달계획서·증빙 제출 의무
외국인, 주택 취득 후 4개월 내 입주, 2년간 실거주해야

정부가 오는 8월 26일부터 서울 전역과 인천·경기 대부분 지역을 외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정한다. 이에 따라 외국인은 수도권에서 아파트, 단독, 다세대주택 등 모든 주택을 취득할 때 사전 허가를 받아야 하며, 실거주 조건을 충족하지 못하면 거래가 불가능하다. 허가 없이 체결된 계약은 무효로 처리된다.

이번 조치는 외국인의 국내 주택 매입이 2022년 이후 연평균 26% 이상 증가하면서 투기성 수요 유입 우려가 커졌기 때문이라는 게 정부의 설명이다. 정부는 “실거주 목적의 수요만 허용한다”는 원칙을 강조했다.

정부는 허가를 받은 외국인이라도 주택 취득 후 4개월 이내 입주, 2년간 실거주를 의무화했다. 이를 어길 경우 이행강제금 부과나 허가 취소 조치가 뒤따른다. 또한 거래 과정에서 외국인은 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 하며, 자금 출처에 해외 금융기관이 포함될 경우 관련 내역도 명시해야 한다. 국세청과 금융정보분석원(FIU)이 이를 검증하고, 필요 시 해외 당국과 공조 조사에 나설 수 있다.

시장과 전문가들의 평가는 엇갈린다. 일부에서는 외국인의 갭투자 차단 효과를 기대한다. 실거주 의무와 사전 허가제가 결합되면서 사실상 투기적 수요 유입은 차단된다는 것이다. 반면, 외국인의 국내 주택 매입 비중이 전체 거래에서 크지 않은 만큼 실질적 효과는 제한적이라는 지적도 나온다.

또한 오피스텔은 규제 대상에서 제외되면서 투기 수요가 아파텔 등 준주거 오피스텔로 이동할 수 있다는 우려도 제기됐다. 일부 전문가들은 서울 전역을 포함한 수도권 대부분을 규제 지역으로 묶은 것은 “과도하다”는 비판을 내놓았다.

이번 조치의 효력은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 한시적으로 유지되며, 시장 상황에 따라 연장될 수 있다.

전문가들 사이에서는 “이번 대책은 1차 조치에 불과하다”는 전망도 존재한다. 일각에서는 향후 취득세 인상, 나아가 주택 매입 전면 금지까지 이어질 가능성도 있다는 분석이 나온다.

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