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강북부터 강남·수도권까지…재건축 갈등 확산

서울과 수도권 재건축 시장에서 공사비 상승이 심각한 수준에 이르면서 조합원 분담금이 집값과 맞먹거나 이를 초과하는 사례가 잇따르고 있다. 전문가들은 공사비 급등이 장기화될 경우 정비사업 전반의 위축과 주거 안정성 악화로 이어질 수 있다고 경고한다.

한국건설기술연구원 자료에 따르면 2020년 기준 100이던 공사비 지수는 2023년 말 131.04로 상승했다. 이는 3년간 약 30% 상승한 수치다. 같은 기간 일부 재건축 단지의 경우 공사비는 50% 이상 올랐다. 상승 원인으로는 철근·시멘트 등 원자재 가격 상승, 인건비 인상, 안전 규제 강화가 꼽힌다. 대한건축학회는 올해 공사비가 추가로 25% 상승할 경우 5년 내 현재보다 두 배가 될 수 있다는 분석도 내놨다.

서울 노원구 상계주공5단지는 이 같은 공사비 급등의 대표 사례로 꼽힌다. GS건설이 제시한 평당 공사비는 650만 원으로, 전용 31㎡ 조합원이 전용 84㎡로 배정받으려면 약 5억 원의 분담금이 필요하다는 계산이 나왔다. 이는 기존 주택 시세와 맞먹는 금액이다. 부담을 이유로 계약이 해지됐으나, 최근 조합이 사업 재개를 추진하면서 향후 분담금이 더 늘어날 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 일부에서는 평당 공사비가 800만~1000만 원까지 오를 수 있다는 관측도 나온다.

공사비 인상 문제는 강남과 수도권으로 확산하는 추세다. 강남 신반포 18차 337동 재건축 조합은 공사비를 537억 원에서 820억 원으로 올렸고, 일부 조합원의 분담금은 10억 원을 넘어섰다. 은평구 대조1구역 역시 공사비가 5806억 원에서 8366억 원으로 증가했으며, 평당 공사비는 약 745만 원에 달한다.

수도권 1기 신도시에서도 조합원과 시공사 간 공사비 갈등이 장기화되며 일부 사업은 지연되거나 중단됐다. 분담금 부담을 감당하지 못해 사업 포기를 선택하거나 외부로 이주하는 사례도 늘고 있다.

전문가들은 공사비 인상을 억제하지 못하면 재건축·재개발 사업의 경제성이 크게 떨어질 수 있다고 경고한다.

정부와 서울시는 사업성 보정계수 도입, 용적률 인센티브 확대, 일반분양 물량 확대 등을 통해 부담 완화를 시도하고 있지만, 현행 인상 폭을 고려하면 세제 및 금융 지원 등 추가 대책이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

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